MP favorece negociação de imóveis do crime organizado

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Nota técnica, divulgada nesta sexta-feira (27/5), aponta que a Medida Provisória (MP) 1.085/21, que está na pauta de votação do Senado Federal de terça-feira (31/5), favorece a lavagem de dinheiro do crime organizado, através da utilização de laranjas nas transações imobiliárias. Assinado pelo responsável pelos Registros das Ações Judiciais da Comarca de Niterói, Gilson Carlos Sant'Anna, o documento destaca o artigo 16 da MP, que institui o princípio da “boa-fé” nas relações de compra e venda de casas, apartamentos ou terrenos e, assim, segundo ele, ameaça, inclusive, o sonho da casa própria dos brasileiros.

Gilson, que é doutor em Direito Econômico pela Gama Filho e especialista em Direito pelas universidades Federal Fluminense (UFF) e do Estado do Rio de Janeiro (Uerj), assinala que, embora o artigo 16 obrigue os autores de ações judiciais a averbá-las nas matrículas de imóveis, pressupondo que os Registros de Imóveis vão informar a existência dos processos, há uma fragilidade nesse trâmite cartorário.

De acordo com ele, toda a documentação necessária para a formalização de um negócio imobiliário, como, por exemplo, as certidões judiciais, que não têm trâmites de longo prazo, deixará de ser apresentada para registro do imóvel, colocando os compradores em situação vulnerável.

“Grupos criminosos ou pessoas físicas, que tenham ações distribuídas e registradas nas justiças Estadual e Federal, vão esperar meses para que essas ações sejam averbadas em seus imóveis ou irão vender os seus bens para ‘laranjas’, que terão a sua boa-fé garantida pelo artigo 16 dessa MP?”, indaga Gilson na nota técnica.

O especialista destaca ainda que pelo menos 60% dos imóveis no País estão irregulares, mas, ainda assim, a MP viabilizará sua compra e venda. No entanto, garante ele, a transação com essas propriedades poderá ser contestada posteriormente pela Justiça.

“Advogados e pessoas cultas continuarão solicitando as certidões judiciais, mas a grande maioria do povo, sem a informação da importância dessas certidões, correrá o risco de perder a sua tão sonhada casa própria”, explica Gilson.

A MP 1.085/21, em vigor desde 28 de dezembro, foi criada pelo Ministério da Economia e encaminhada ao Congresso Nacional pela Presidência da República. Foi aprovada na Câmara de Deputados dia 5 de maio e encaminhada para o Senado, onde recebeu 22 emendas, das quais oito foram acatadas pelo relator, senador Weverton (PDT-MA). Sua votação foi adiada duas vezes e ela caduca, se não for aprovada até dia 1º de junho e encaminhada para sanção de Jair Bolsonaro.

Entenda a MP

A Medida Provisória 1.085/21, sob o argumento de modernização do processo cartorário no País, cria o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), que deverá ser implantado até 31 de janeiro de 2023 e será administrado por uma entidade privada. A partir dessa data, as certidões serão extraídas por meio reprográfico ou eletrônico, ou seja, os oficiais de registro estarão dispensados de imprimir certidões (civil ou de títulos). As certidões eletrônicas serão feitas com uso de tecnologia, que permita ao usuário imprimi-las e identificar sua autenticidade, conforme critérios do CNJ.

No entanto, segundo especialistas, a MP faz com que os futuros compradores percam, de vez, a segurança jurídica e podem ter seus imóveis envolvidos em ações nos tribunais, entre eles os da esfera criminal. Por todo o País, representantes de cartórios condenaram as armadilhas (ver quadro) embutidas no texto da 1.085/21. Entre elas está, inclusive, a viabilização jurídica de imóveis irregulares vendidos por grupos ligados ao crime organizado, como os milicianos no Rio de Janeiro.

Para os cartórios, o texto da Medida Provisória é perigoso, pois tira dos tabeliões a obrigação de informar ao comprador, por exemplo, sobre a necessidade da certidão negativa, que atesta se um patrimônio está isento de pendências legais, pois institui o princípio da “boa-fé” na transação do imóvel.

O problema, de acordo com os tabeliões contrários à medida, está no Parágrafo 2º do Artigo 16 da MP, que altera a Lei 13.097 de 2015 e determina a não exigência de documentos “para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real”.

A MP determina que os cartórios requisitem, no ato de legalização de um imóvel, apenas o pagamento do Imposto de Transmissão, além das certidões fiscais e de propriedade e ônus reais. Outros documentos, que garantem a regularidade das transações imobiliárias, estão, assim, dispensados pela medida.

Apesar da MP considerar que a “boa-fé” tem validade, a ausência de documentação pode ser contestada nos tribunais e provocar a nulidade do ato de compra e venda de imóveis, de acordo com juristas.

O advogado Mauro Serieiro, pós-graduado em Direito Privado pela UFF, denuncia que o artigo 16 da MP estimula uma variedade crimes, beneficiando a proliferação de “laranjas” e a ação de grupos atuantes no crime organizado, como as milícias, que operam no Rio de Janeiro.

“Esse artigo, de forma sutil e sorrateira, perverte e banaliza o princípio da concentração da matrícula e estimula a prática de crimes de sonegação fiscal, de lavagem de dinheiro, de fraude à execução, de fraude a credores, entre outras condutas típicas da atividade criminosa em todo o País”, afirma ele.

ÍNTEGRA DA NOTA TÉCNICA SOBRE O ART. 16 da MP 1.085/2021

A Medida Provisória nº 1.085/21 vai ser votada na próxima terça-feira (31/05/2022), às 14h, no Plenário do Senado Federal.

No debate sobre a referida MP, realizado no último dia 26, não houve menção ao artigo 16 da MP.

Esse artigo obriga os autores de qualquer ação judicial a averbar na matrícula do imóvel a referida ação, e, por conta disso, pressupõe que as certidões dos Registros de Imóveis vão informar todas as ações existentes nas Justiças Estaduais e Federais do Brasil, o que garantiria a boa-fé do comprador de imóvel.

Ocorre que 60% dos imóveis registrados em nosso país se encontram em situação irregular, devido aos altos custos envolvidos no registro de um imóvel, tendo destaque nesses custos o alto valor do Imposto de Transmissão, além da prática bastante comum dos contratos de gaveta.

Outro problema é que a averbação de uma ação judicial na matrícula de um imóvel depende de decisão judicial, o que pode demorar vários meses. Ao contrário, quando uma ação é distribuída na Justiça Federal ou na Estadual, ela é imediatamente registrada no sistema, o que garante a publicidade dessa ação a qualquer cidadão interessado.

Como podem os autores de ações judiciais localizarem os imóveis se a maioria deles estão irregulares?

Grupos criminosos ou pessoas físicas, que tenham ações distribuídas e registradas nas justiças Estadual e Federal, vão esperar meses para que essas ações sejam averbadas em seus imóveis ou irão vender os seus bens para “laranjas”, que terão a sua boa-fé garantida pelo artigo 16 dessa MP?

Ressalte-se que as certidões das justiças Federais e Estaduais não são obrigatórias. O notário apenas orienta os compradores sobre a importância dessas certidões, tendo em vista que podem existir ações judiciais capazes de anular a venda do imóvel.

O comprador não é obrigado a solicitar a certidão de ações judiciais, mas tem a opção de fazê-lo.

A orientação do notário sobre a importância das certidões e o direito de opção do comprador de solicitar esses documentos estão sendo revogados pelo artigo 16 da MP 1.085/21.

Advogados e pessoas cultas continuarão solicitando as certidões judiciais, mas a grande maioria do povo, sem a informação da importância dessas certidões, correrá o risco de perder a sua tão sonhada casa própria.

Gilson Carlos Sant'Anna

Responsável pelos Registros das Ações Judiciais da Comarca de Niterói/RJ

Doutor em Direito Econômico pela Universidade Gama Filho

Mestre em Administração Pública pela FGV/RJ

Especialista em Direito pela Universidade Federal Fluminense-UFF

Especialista em Direito Pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro-UERJ